Oltre un quarto delle case italiane è esposto a rischio di alluvione. Crescita mercato immobiliare minata. L’analisi di Wikicasa

Negli ultimi anni, l’Italia è stata teatro di numerosi eventi meteorologici estremi, tra cui spiccano le devastanti alluvioni che hanno colpito diverse regioni, da nord a sud. Tra le più gravi, quella che ha investito l’Emilia-Romagna nel maggio 2023, quando piogge eccezionali hanno portato all’esondazione di fiumi e torrenti, causando danni ingenti. Fenomeni simili si sono verificati anche nel settembre 2024 e nei giorni scorsi, confermando una tendenza crescente legata al riscaldamento globale.

Con l’aumentare di tali eventi, il rischio idrogeologico è ormai diventato un elemento concreto da tenere in considerazione, anche quando si compra casa. Proprio per andare ad analizzare come influisce questo fenomeno sui prezzi delle case, Wikicasa, azienda proptech italiana specializzata nella raccolta, processamento e distribuzione di informazioni immobiliari online, ha esaminato l’andamento dei prezzi delle case in Emilia-Romagna dal 2023 al 2024, prendendo questa regione come caso rappresentativo.

L’analisi di Wikicasa: l’Emilia-Romagna come caso studio

Da maggio 2023 a oggi, il prezzo degli immobili in Emilia-Romagna è aumentato del 5,43%. Se si restringe il campo ai cinquantacinque comuni della regione più colpiti dall’alluvione, il prezzo medio degli immobili mostra una crescita pari solo al 2,82% rispetto ai prezzi nel periodo precedente alla catastrofe naturale.

Nonostante questa parziale crescita, i dati dei comuni alluvionati mostrano un aumento dei prezzi di gran lunga inferiore rispetto alla zona non alluvionata della regione, che registra un +5,98%, dato molto più vicino alla media regionale.

Confrontando i dati attuali con quelli relativi ai diciotto mesi precedenti all’alluvione, emerge un quadro interessante: mentre il tasso di crescita dei prezzi delle abitazioni a livello regionale è rimasto pressoché stabile (+5,63% rispetto al +5,43% registrato in precedenza), nei comuni direttamente interessati dall’evento alluvionale si osserva un rallentamento significativo, pari a poco più del 25% (+3,78% rispetto all’attuale +2,82%).

Tra i comuni colpiti dall’alluvione, quelli che registrano ancora dati positivi e vicini alla media nazionale sono principalmente i grandi centri urbani, come Ravenna (+10,78%) e Cesena (+9,51%) e i principali snodi alle porte di Bologna come Imola (13,20%) e San Lazzaro di Savena (+14,83%), dove si assiste a una crescita di attrattività vista la fase di espansione che sta attraversando il capoluogo emiliano. Allo stesso modo, anche il mercato immobiliare delle principali località turistiche della zona come Cervia (+4,59%) e Cesenatico (+7,81%) è riuscito a tenere il passo di quello regionale.

Al contrario nelle zone rurali dell’hinterland si registra una diminuzione dei prezzi che in alcuni casi supera i dieci punti percentuali, come accaduto per esempio a Sarsina (-10,92%), Riolo Terme (-11,40%), San Leo (-13,61), Lugo (-14,17%), Sant’Agata Feltria (-16,46%) e Verghereto (-18,93%).

“Chi cerca casa oggi tiene sempre più in considerazione variabili come la sicurezza della zona, la modernità dello stock e la qualità della costruzione, oltre che i costi di manutenzione e gestione, che via via occupano un ruolo sempre più importante nella percezione dell’utente, il quale riconosce a immobili con queste caratteristiche un premium price non indifferente – commenta Lorenzo Berardocco, responsabile Ufficio Studi di Wikicasa – Di conseguenza, il rischio idrico, e in particolare il rischio idrogeologico, è una variabile che non può essere più trascurata in fase di valutazione. Non è un caso, infatti, che il mercato non abbia risentito di un calo in zone che mostrano uno stock immobiliare moderno e adatto alle esigenze dei consumatori di oggi”.

Oltre un quarto delle case italiane è esposto al rischio di alluvione

Quello che preoccupa è però la qualità del patrimonio immobiliare nazionale. Solo il 26% degli immobili, infatti, è stato costruito dopo il 1980. Trattandosi di uno stock immobiliare obsoleto e realizzato spesso in assenza di normative specifiche, ne consegue che oltre un quarto delle case italiane è esposto al rischio di alluvione, con un patrimonio esposto al rischio pari a circa mille miliardi di euro a livello nazionale.

In regioni come l’Emilia-Romagna, questo valore supera addirittura il 40%. Appare quindi evidente come, in un paese così esposto a questo tipo di rischi e dove manca una cultura assicurativa legata alla casa, nonostante questa sia il bene primario in cui gli italiani accumulano e investono il loro risparmio, il ripetersi di questi avvenimenti potrebbe avere forti ripercussioni sui mercati immobiliari locali nel medio-lungo periodo.