Superbonus: variazioni catastali e controlli dell’Agenzia delle Entrate | Articoli

La legge 213/2023 ha previsto che l’Agenzia delle Entrate effettui specifici controlli sugli immobili agevolati da Superbonus, al fine di verificare se sono state effettuate le variazioni catastali. Tuttavia, non sempre occorre procedere all’aggiornamento catastale. Ecco i dettagli

La legge di Bilancio 2024 ha già espressamente previsto che l’Agenzia delle Entrate debba effettuare controlli sulla variazione catastale per gli immobili agevolati da Superbonus; di recente il Ministro Giorgetti dichiarato in conferenza stampa che l’aggiornamento delle rendite catastali è un atto dovuto e ci si impegnerà ulteriormente per effettuare le dovute modifiche.

Nella nuova manovra per il 2025 ci dovrebbe essere un richiamo a questa disposizione, senza ulteriori misure in merito all’aggiornamento catastale.

Variazione catastale e Superbonus

La legge di Bilancio per il 2024 (legge 213/2023) ha previsto che l’Agenzia delle Entrate effettui appositi controlli sull’avvenuta dichiarazione di variazione catastale per le unità immobiliari agevolate dal Superbonus.

Nel dettaglio, il comma 86 del art. 1 dispone che l’Agenzia delle Entrate debba verificare se sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di cui all’articolo 1, commi 1 e 2, del DM 701/1994, con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi agevolati ai sensi dell’art.119 del DL 34/2020.

Tale verifica deve essere condotta sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati.

Nella relazione illustrativa, il Governo ha rammentato che l’articolo 119 del DL 34/2020 (Superbonus) ha previsto nuove disposizioni agevolative per interventi di efficienza energetica, antisismici, installazione di impianti fotovoltaici, infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici, nonché di abbattimento delle barriere architettoniche: tali interventi agevolati possono aver effetti positivi, oltre che sul valore di mercato, anche sulle capacità di reddito dell’immobile e quindi sulla rendita catastale.

Il comma 87 dello stesso art. 1 prevede che, nei casi di interventi agevolati da Superbonus per i quali non risulti presentata la dichiarazione, l’Agenzia delle entrate può inviare al contribuente apposita comunicazione ai sensi dell’articolo 1, commi da 634 a 636, della legge di stabilità 2015 (legge n. 190 del 2014). Tale norma prevede che, al fine di introdurre nuove e più avanzate forme di comunicazione tra il contribuente e il fisco, anche preventivamente rispetto alle scadenze fiscali, l’Agenzia possa mette a disposizione del contribuente elementi e informazioni in suo possesso e invitarlo a regolarizzare la sua posizione.

Occorre specificare, tuttavia, che gli interventi agevolati da Superbonus non necessariamente comportano l’obbligo di effettuare aggiornamento catastale, in quanto non determinano incremento della rendita o modifica delle altre caratteristiche che impongono l’obbligo di variazione.

Probabilmente nei prossimi mesi l’Agenzia delle Entrate incrocerà i database per determinare i beneficiari di Superbonus che non ha effettuato la variazione catastale ai quali potrebbe inviare comunicazione di compliance al fine di allinearsi secondo quanto disposto dalla legge 213/2023.

Precisiamo sin da ora che una eventuale comunicazione di questo tipo non implica automaticamente una sanzione.

Legge 213/2023
Art. 1 – comma 86. L’Agenzia delle entrate, con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, verifica, sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati, se sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di cui all’articolo 1, commi 1 e 2, del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati.
Art. 1 – comma 87. Nei casi oggetto di verifica di cui al comma 86 per i quali non risulti presentata la dichiarazione, l’Agenzia delle entrate può inviare al contribuente apposita comunicazione ai sensi dell’articolo 1, commi da 634 a 636, della legge 23 dicembre 2014, n. 190.

Variazione catastale, quando è obbligatoria

La variazione catastale è una procedura necessaria per il mantenimento della corretta registrazione e gestione degli immobili all’interno del Catasto.

Permette di aggiornare i dati relativi agli immobili, sia per modifiche strutturali che per variazioni di destinazione d’uso.

Ogni immobile che subisce una modifica significativa, come un frazionamento, un ampliamento o un cambiamento della sua funzione (ad esempio, da residenziale a commerciale), deve essere regolarmente aggiornato nel Catasto per riflettere la realtà fisica e legale dell’immobile stesso.

In linea di principio, la denuncia di accatastamento è obbligatoria nei seguenti casi:

• unità immobiliari di nuova costruzione: tutti gli edifici di nuova edificazione devono essere denunciati per garantire che siano presenti nel Catasto con una rendita adeguata;
  
• modifiche strutturali o funzionali: frazionamenti, fusioni, ampliamenti, cambi di destinazione d’uso e variazioni della distribuzione interna devono essere tempestivamente aggiornati;
  
• edifici su aree urbane: immobili costruiti su nuove aree o in sopraelevazione richiedono la registrazione;
  
• beni non produttivi di reddito: beni comuni o immobili che, pur non generando reddito, necessitano di una corretta identificazione per scopi civili o fiscali.

Ricordiamo brevemente che sono esclusi dall’obbligo di accatastamento i seguenti immobili:

• manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati;
• serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;
• vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni;
• manufatti isolati privi di copertura;
• tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 metri, purché di volumetria inferiore a 150 metri cubi;
• manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo;
• fabbricati in corso di costruzione-definizione;
• fabbricati che presentano un accentuato livello di degrado (collabenti);
• beni costituenti infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione.

Successivamente al primo accatastamento, l’obbligo di variazione catastale sussiste quando si verificano condizioni che comportano modifiche all’unità immobiliare (es. variazione numero vani, variazione volumetria, variazioni planimetriche, variazione destinazione d’uso, ecc.) oppure in caso di divisione o fusione di unità immobiliari o ancora modifica della toponomastica (indirizzo, nome del proprietario o altri dati presenti nella visura).

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L’articolo continua con:

• Quando presentare la variazione catastale
  
• Come si comunica la variazione