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Finanziamo agevolati
Contributi per le imprese
Nei lavori edilizi che hanno dato accesso alle detrazioni
fiscali, la “catena” di adempimenti da mettere in atto è lunga, e
aver commesso un solo passo falso può compromettere la correttezza
dell’intera operazione. In ambito Superbonus, ad esempio, le norme
imperative previste dal D.L. n. 34/2020 (Decreto Rilancio) sono
varie, andando dalla scansione dei tempi entro cui realizzare i
lavori all’imposizione di specifiche procedure asseverative e
passaggi burocratici/amministrativi.
I bonus edilizi in condominio
Quando chi ha fruito della detrazione è un condominio, il
percorso risulta caratterizzato da una maggiore complessità, poiché
i suoi componenti hanno dovuto discutere di ogni aspetto per
raggiungere una volontà comune, espressa poi in una o più
delibere.
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L’attenzione, in tali contesti, si è incentrata spesso – e a
ragione – sull’evitare intoppi nell’esecuzione degli interventi, ma
non è raro che questo tentativo di non “intoppare” il cantiere si
sia tradotto in delibere di approvazione di varianti o di proroghe
del contratto d’appalto frettolose che, in alcuni casi, hanno
portato a reiterare errori o irregolarità contenuti nelle
precedenti asseverazioni.
In simili casi, il rischio è chiaramente quello che
l’amministrazione fiscale esegua un controllo e contesti la
legittima spettanza del bonus, con tutte le conseguenze in termini
di recupero fiscale e applicazione di sanzioni e interessi.
Purtroppo, però, non si tratta dell’unico rischio, perché
all’interno delle compagini condominiali lo “spettro” della
decadenza dalle agevolazioni fruite è particolarmente insidioso, e
può presentarsi anche dopo anni dalla chiusura del cantiere, a
bonus edilizi già scontati, e a prescindere dalle mosse del
Fisco.
Una delibera che, come quelle descritte, ha scelto di proseguire
nella realizzazione di lavori che non rispettano la normativa del
bonus cui accedono, infatti, può risultare viziata da “nullità” nel
senso inquadrato, come vedremo, dalla giurisprudenza di
legittimità. Le conseguenze non sono da poco, poiché una delibera
nulla è come se non fosse mai esistita, cosa che può far venire
meno il primo mattone su cui poggia tutto il “castello” fiscale a
cui hanno avuto accesso i condòmini.
La validità della delibera è cruciale
Quando gli interventi edilizi agevolabili fiscalmente sono
realizzati all’interno di edifici condominiali, come accennato,
l’intera compagine si trova a dover esprimere la propria volontà in
modo univoco, bilanciando però necessariamente opinioni e interessi
diversi, votando nel rispetto delle maggioranze imposte dalla
legge.
Il “luogo” in cui tale volontà si esprime è proprio la delibera,
ed è dunque logico che se quest’ultima non risulta validamente
assunta, la volontà comune dei condòmini non sarà correttamente
formata, non potendo così spiegare i propri effetti giuridici.
Ciò vale anche in relazione all’edilizia agevolata, come la
stessa Agenzia delle Entrate ha confermato, ad esempio,
nell’interpello n. 23 del 2022, con il quale ha esplicitamente
chiarito che “ai fini dell’applicazione del Superbonus è,
infatti, necessario che i lavori astrattamente rientranti nel
perimetro dell’agevolazione siano validamente deliberati
dall’assemblea condominiale”.
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Annullabilità e nullità
L’invalidità di una delibera, insomma, è in grado di inficiare
la corretta fruizione dei bonus, ma in base al tipo di invalidità i
tempi e le conseguenze cambiano. Le delibere affetti da vizi, nel
dettaglio, si dividono in annullabili e nulle, e la differenza
principale tra le due fattispecie risiede nel fatto che mentre le
prime devono passare attraverso un “processo” di annullamento,
cessando dunque di produrre i propri effetti solo nel momento in
cui un Giudice lo dichiara, le seconde sono invalide sin dal
momento della loro produzione.
E non solo, perché mentre l’annullabilità può essere sollevata
entro 30 giorni dalla data di assunzione della delibera (art. 1137
cc), diverso e potenzialmente più problematico è il caso in cui,
per accedere alle detrazioni edilizie, sia stata utilizzata una
delibera “nulla”, poiché la nullità può essere fatta valere in
qualunque momento, anche dopo i 30 giorni dalla data dell’assemblea
(“…nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia
interesse…”, Cass. 14 aprile 2021 n. 9839).
Quando una delibera è nulla
Il tema della nullità delle delibere assembleari è stato
affrontato a più riprese dalla Suprema Corte di Cassazione,
chiamata a interpretarne gli aspetti operativi. In particolare, è
la già menzionata sentenza n. 9838/2021 ad aver individuato alcuni
“indici” al ricorrere dei quali è probabile che la delibera sia
nulla, attingendo dalla disciplina generale della nullità prevista
dal codice civile in materia contrattuale.
In estrema sintesi, la delibera condominiale può essere nulla
per:
- assenza degli elementi essenziali;
- impossibilità dell’oggetto;
- illiceità del contenuto.
Nell’ultima ipotesi individuata, rientra anche il caso in cui la
delibera abbia un contenuto contrario alle norme imperative (art.
1418 cc), poiché al pari dei contratti, in un certo senso, le
delibere condominiali esprimono la volontà di chi le assume
dandogli valore legale, ma detta volontà non può “superare” le
norme imperative poste dall’ordinamento, comprese quelle relative
alla corretta fruizione delle detrazioni edilizie.
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Gli effetti sui bonus
In sostanza, una delibera nulla può essere impugnata per uno dei
motivi sopra descritti in qualsiasi momento, anche quando le
discussioni in assemblea relative ai bonus sembrano solo un lontano
ricordo. Proprio perché può essere fatta valere in ogni tempo, la
nullità della delibera mette fortemente a rischio la legittimità
dell’intera pratica che ha portato al sorgere dei bonus edilizi e
dunque la corretta spettanza degli stessi, e ciò a prescindere
dallo scattare o meno di controlli da parte dell’Agenzia delle
Entrate.
Questi ultimi, infatti, sono di tipo statistico, e potrebbero
non “intercettare” situazioni di irregolarità minori, ma comunque
in grado di far decadere il beneficiario dal diritto alla
detrazione. Tuttavia, se in assemblea vi è stata anche solo una
persona dissenziente, e quest’ultima scegliesse di impugnare la
delibera evidenziandone la nullità a causa di contrasti con norme
imperative, ecco che la posizione del condominio con il Fisco
sarebbe messa a repentaglio.
A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto di agevolazioni fiscali applicate
all’edilizia
www.cristianangeli.it
Contributi e agevolazioni
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