Milano, come andrà il mercato immobiliare nel 2025? Ecco perché i prezzi delle case (e degli affitti) si stanno fermando. E potrebbero perfino scendere

Il racconto se vogliamo è anche banale e da un aneddoto non si possono certo trarre conclusioni di valore scientifico però vale la pena di spenderci due parole. Siamo in Val d’Ega, in provincia di Bolzano, e l’autista del pullman di linea parla con un accento che tutto è fuor che altoatesino. Dopo qualche giorno si instaura un po’ di confidenza e l’autista spiega di essere siciliano e che ha provato a lavorare a Milano, ma che l’Atm lo pagava 200 euro al mese in meno che lì e che, soprattutto, la locale azienda di trasporti adesso gli dà un’abitazione. Un raccontino che però forse illustra meglio di tanti numeri il problema principale con cui Milano (al pari di qualche altre grande capitale europee e molto più delle altre grandi città italiane) deve fare i conti: l’assoluta incongruenza tra redditi e possibilità di risiedere (in affitto o in proprietà). E così scarseggiano infermieri, personale scolastico docente e non, addetti Atm e Amsa e via enumerando… A questo proposito si può citare l’acuto commento che Dario Di Vico ha scritto a proposito del record dei canoni in Monte Napoleone e soprattutto la conclusione «quello che si sta creando nella città più veloce d’Italia è sì un aumento con pochi precedenti, ma quello del social divide».

Volendo tracciare un bilancio sul mercato immobiliare in città nel 2024 qualche numero però va fornito. E dalla lettura dei dati emerge chiaramente una tendenza: prezzi e canoni si stanno fermando e in qualche caso ripiegano perché il problema della loro sostenibilità per la mitologica middle class non è eludibile mentre per gli strati della popolazione a basso reddito, senza risparmi alle spalle e senza poter accedere alle case popolari o assimilate, Milano è assolutamente improponibile.

Il primo sintomo che qualcosa non funziona sul mercato è il volume delle vendite. I dati ufficiali, rilasciati dall’Agenzia delle Entrate, sono fermi ai primi tre trimestri dell’anno e segnalano un ulteriore calo dei rogiti, rispetto a un 2023 già insoddisfacente, dell’8,8% a fronte di un dato nazionale di -1,1%, e la diminuzione si è registrata nonostante un aumento della quota di acquisto tramite mutuo. Significa che stanno diminuendo anche gli investitori. 

Per quanto riguarda i prezzi possiamo effettuare un confronto sulle quotazioni richieste al 31 dicembre 2023 con quelle del 2024 rilevabili dal portale immobiliare.it. I dati dicono che in città la variazione è stata dell’1,4% e la quotazione media si è attestata a 5.420 euro al metro quadrato, prezzo che nelle stragrande maggioranza dei capoluoghi italiani consentirebbe di comprare una casa nuova nell’area di maggior pregio del comune. Bisogna comunque rilevare che trattandosi di prezzi richiesti probabilmente sono più elevati di quelli che si ottengono per chiudere le trattative (perlomeno per l’usato) e che negli ultimi sei mesi le quotazioni accusano un lieve calo, peraltro segnalato anche dall’ultimo report di Nomisma. Il database di immobiliare.it consente anche di confrontare le variazioni di prezzo nelle zone della città. Dall’analisi si ricava che le maggiori crescite si sono registrate a Forlanini (grazie presumibilmente alla M4) con +15,4%. Seguono con +9,5% e +8,3% Certosa e Baggio-Bisceglie-Olmi, i dati però sono probabilmente dovuti al maggior peso delle vendite del nuovo (Cascina Merlata e SeiMilano). Peggiori performance quelle dei Navigli (-0,1%) Indipendenza e Bande Nere, entrambe a zero.

Per quanto riguarda gli affitti, dove il margine di trattativa è molto minore che per le vendite e quindi i canoni richiesti sono più vicini a quelli effettivi, l’incremento su base annua si è fermato allo 0,7% e i valori nell’ultimo semestre anche in questo caso sono in lieve diminuzione. Quanto alle zone il maggiore incremento è quello di Corvetto-Rogoredo, con un +12,6% che si può forse spiegare con il dato del 2023 parecchio sotto la media cittadina. Seguono con +7,8% la Maggiolina e con +5,8% Bisceglie-Baggio. Sulle 32 zone in cui il data base suddivide la città ben 11 risultano in diminuzione, il dato peggiore è quello di Repubblica-Centrale che ha registrato un -3 per cento.

Infine, quanto alle prospettive per il 2025, in linea di massima anche il mercato milanese dovrebbe risentire positivamente della discesa del costo dei mutui, anche se il ribasso con ogni probabilità riguarderà in maggior misura i rischiosi finanziamenti a tasso variabile. Già il 2024 da questo punto di vista ha dato segnali positivi. A fine 2023 con una rata da 1.000 euro al mese (che però presuppone un reddito di almeno 3.000 euro) si finanziava a 30 anni a tasso fisso l’acquisto di 40 metri quadrati, oggi con la stessa somma se ne finanziano 43,7. In pratica il potere di acquisto con il mutuo è aumentato di circa il 9% in un anno.

C’è però sullo sfondo la questione del Salva Milano e della ripresa dei cantieri. Al di là di quello che si può pensare sulla soluzione legislativa in discussione, che la richiesta del nuovo oggi sia largamente superiore all’offerta è un dato di fatto; lo è anche che il blocco delle attività del Settore Urbanistica che finisce per penalizzare progetti sicuramente rispettosi delle norme già vigenti sia una danno per Milano; non è infine irrealistico pensare che lo sviluppo di nuove iniziative, tutte per forza di cose fuori dalle prime due Cerchie e per buona parte anche dalla Circonvallazione della 90-91, potrebbe portare a calmierare il mercato dell’usato, in una fase che vede il rallentamento dei prezzi e che presenta all’orizzonte i rischi della direttiva Ue sulle prestazioni energetiche degli edifici.

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