il nuovo ruolo del locatore nella transizione ecologica

La direttiva Case Green prevede misure ambiziose per rendere il settore edilizio europeo più efficiente e sostenibile dal punto di vista energetico. L’obiettivo è raggiungere la neutralità climatica entro il 2050, riducendo le emissioni di gas serra degli edifici residenziali e commerciali. Si concentra in particolare sugli edifici meno efficienti, quelli nella classe energetica G (la più bassa), che rappresentano il 15% degli edifici per ogni paese, inclusi circa 1,8 milioni di edifici in Italia.

In questo panorama un ruolo non marginale lo giocano i locatori poiché la crescente attenzione verso la sostenibilità sta cambiando anche il mercato immobiliare. È evidente, infatti, che l’attenzione sull’aspetto energetico ha un diretto riflesso anche sugli affitti in termini di possibilità di locare o chiedere un affitto maggiore.

Normativa europea sull’efficienza energetica

Fino ad oggi sono state approvate diverse direttive europee sul tema del miglioramento energetico

• EPBD I (2002): introduce i certificati di prestazione energetica per gli edifici; 
• EPBD II (2010): rafforza le misure con requisiti più severi per gli edifici a basso consumo energetico; 
• EPBD III (2018): rivede gli standard per allinearli con gli obiettivi dell’Accordo di Parigi e promuove la digitalizzazione; 
• EPBD IV (2024): introduce obiettivi ancora più ambiziosi per ridurre le emissioni di gas serra e migliorare l’efficienza energetica.

L’ultima direttiva, quella del 2024 pubblicata a maggio, impone agli Stati membri di adattare le leggi nazionali entro due anni. La direttiva è parte del pacchetto di riforme “Fit for 55” e punta alla decarbonizzazione completa degli edifici entro il 2050, prevedendo in particolare che gli edifici residenziali raggiungano almeno la classe energetica E entro il 2030.

Normativa italiana sul tema “Case Green”

Con l’introduzione di normative europee più severe, i locatori hanno di conseguenza maggiore responsabilità riguardo l’efficienza energetica degli immobili. Se affittassero immobili con prestazioni energetiche insufficienti, potrebbero in futuro essere multati e, in casi gravi, potrebbero dover interrompere il contratto di locazione. 

In Italia, il Decreto Legge numero 73/2022 e prima ancora la Legge numero 90/2013 obbligano i locatori a fornire un Attestato di Prestazione Energetica (APE) aggiornato prima di mettere in affitto un immobile, al fine di permette agli inquilini di conoscere l’efficienza energetica dell’edificio.

È evidente che tale requisito, unitamente agli obblighi imposti dall’Europa potrebbero comportare maggiori difficoltà a trovare inquilini. Basti pensare che in Italia, il 65% delle case in vendita nel 2022 apparteneva alle classi energetiche F o G, con una differenza di prezzo media del 40% rispetto alle case più efficienti. 

Direttiva Case Green: il divieto di affitto e vendita è scomparso

Nella proposta presentata dalla Commissione Europea il 15 dicembre scorso è stato rimosso il divieto di affitto e vendita degli immobili con scarso rendimento energetico. Nella versione finale dell’articolo 34, si stabilisce che ogni Stato membro deve definire le sanzioni per chi non rispetta le disposizioni della direttiva, assicurando che siano efficaci e dissuasive. 

Questo significa che l’Italia potrebbe introdurre obblighi e sanzioni, ma è più probabile che si verifichi una “sanzione di mercato”, ovvero una minore competitività per gli immobili non conformi.

Miglioramento della classe energetica e vantaggi economici

Secondo uno studio della Banca d’Italia, in Italia il settore residenziale ha bisogno urgente di riqualificazione energetica. Infatti, le abitazioni contribuiscono al 12,5% delle emissioni di gas serra, rispetto al 9% nell’Unione Europea. 

Migliorare la classe energetica di un immobile, sebbene richieda un investimento iniziale, è una scelta vantaggiosa per i locatori. Le normative italiane e europee offrono incentivi fiscali, come l’ex Superbonus 110%, o l’Ecobonus ancora in vigore, tutti strumenti che rendono l’adeguamento più accessibile. Gli immobili con una classe energetica elevata (A o B) sono più facilmente affittabili e competitivi sul mercato.

Si pensi anche che la classe energetica è valutata come un “plus” in quasi tutti gli Accordi territoriali, i quali permettono, com’è noto, di affittare il proprio immobile godendo di una minore tassazione oltre ad una riduzione sull’IMU.

Occorre infine dire che, adeguare la propria abitazione alla Direttiva “Case Green” non è difficile come possa pensarsi.

Gli interventi possibili sono numerosi:

• migliorare l’isolamento termico: isolare bene muri, tetti e pavimenti aiuta a ridurre la dispersione di calore, abbassando i consumi energetici;
• sfruttare le energie rinnovabili: installare pannelli solari o fotovoltaici aiuta a ridurre le emissioni di CO2 e offre la possibilità di beneficiare di incentivi statali;
• riqualificare l’impianto di riscaldamento: sostituire impianti vecchi con caldaie a condensazione o pompe di calore;
• sostituire finestre e infissi: utilizzare doppi vetri e materiali termicamente efficienti è essenziale per minimizzare le perdite di calore.

Conclusioni

La transizione ecologica sta cambiando il mercato immobiliare, e i locatori devono adattarsi alle nuove normative sull’efficienza energetica. Rispettare le disposizioni legislative nazionali ed europee è quindi fondamentale per evitare problemi legali e per rendere l’immobile competitivo. Investire nella riqualificazione energetica non solo garantisce la conformità alle normative, ma aumenta anche il valore e la competitività dell’immobile in un mercato sempre più attento alla sostenibilità.