Casa, la novità tra gli anziani: «Vendo la nuda proprietà e tengo l’usufrutto a vita»

C’è chi lo fa per pagare la badante, chi per aiutare figli e nipoti in difficoltà economica, ma anche per fare fronte al carovita. Negli ultimi due anni sono in aumento i veneti che decidono di vendere la casa in nuda proprietà; si tengono l’usufrutto, continuando a viverci fino alla morte, e cedono all’acquirente il resto dei diritti sull’immobile. Una formula che, a quanto pare, fa sempre più gola a chi è caccia di case e appartamenti in cui investire i propri risparmi. Secondo i dati dell’ultimo report dell’Agenzia delle entrate, nel Nordest, le vendite in nuda proprietà degli immobili nel 2023 sono aumentate del 4,8%, rispetto all’anno precedente; l’incremento nel Nordovest è invece del 2,4%. La crescita più rilevante si attesta intorno al 9% nei capoluoghi, scendendo al 3,1% nelle città periferiche.

Necessità di liquidità

Secondo Immobiliare.it, dal 2019 al 2024, in Veneto la vendita del diritto di nuda proprietà ha avuto un incremento dell’83%, nello stesso periodo le domande sono aumentate del 216,4%. D’altronde, basta sbirciare fra le offerte delle agenzie che si occupano di questa tipologia di compravendita per capire che, spesso, si tratta di un vero e proprio affare. Si va dalle faraoniche ville a Cortina ai trilocali nei maggiori centri storici, vendite a prezzi ribassati anche di un 30% rispetto a quelli del mercato immobiliare. Il compratore, una volta concluso l’affare (e lo fa perlopiù senza accedere a mutui) deve «attendere» il decesso dell’usufruttuario prima di prendere pieno possesso dell’immobile. «Ci sono anche coppie di anziani che offrono la nuda proprietà della loro casa magari per acquistare, a loro volta, la prima casa al figlio» spiega Roberto Preatoni della prima agenzia in Italia (con sede a Verona, Milano e Roma) che dal 2011 si occupa di nuda proprietà. «Per la maggior parte – continua – si tratta di over 75 enni che decidono di vendere perché hanno bisogno di liquidità, cedono dunque la nuda di proprietà per non allontanarsi in modo brusco dalla casa in cui hanno trascorso una vita, mantenendone solo l’usufrutto, fino alla morte».

I profili

Secondo l’ultimo report di Tecnocasa, la maggioranza dei venditori sono persone che vivono da sole, nel 66,7% dei casi si tratta di single, vedovi, divorziati o separati. Il 79,3% dei venditori ha un’età superiore a 64 anni mentre la media è di 83 anni. «Il prezzo dell’immobile varia in base all’età del proprietario – spiega Preatoni -, più è giovane e, ovviamente, più si risparmia, anche fino al 50%. La maggior parte dei venditori attualmente sono, però, over 75-80. Sono persone anziane che hanno bisogno di liquidità». A convincerli, principalmente le difficoltà economiche. «Secondo i nostri dati, è una tipologia di vendita in aumento tra gli anziani – conferma il responsabile del Caaf Cisl di Treviso Franco Marcuzzo -. Un tempo era un fenomeno sporadico, ma abbiamo riscontrato che negli ultimi due anni sono aumentate le persone over 75 che decidono di fare questa operazione. Lo fanno, in molti casi, per riuscire ad avere liquidità per pagarsi la badante o per pagare la retta della casa di riposo».

L’imposizione fiscale

Ma chi sono gli acquirenti della nuda proprietà? Sempre secondo gli ultimi report delle agenzie immobiliari, relativi al 2023 e al primo semestre del 2024, gli investitori hanno tra i 45 e 54 anni, mentre è bassa la percentuale di acquisto da parte di over 65 (6,9%). Si tratta in genere (70,8% del totale) di genitori che acquistano per i figli, mentre i single si fermano al 29,2%. La tipologia più compravenduta con la formula della nuda proprietà è il trilocale con il 30,4% delle preferenze, seguono bilocali con il 24,3% delle scelte. Infine, c’è anche chi utilizza la strategia della vendita della nuda proprietà per anticipare gli effetti della successione ai figli e non rischiare, così, una maggiore futura imposizione fiscale, con il vantaggio di non perdere la disponibilità o il reddito dei beni.

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