Si possono non pagare le spese condominiali se si è a credito?

Il proprietario può legalmente rifiutarsi di pagare gli oneri se è creditore del condominio? È possibile compensare i rispettivi debiti?

Tutti i condòmini sono tenuti a pagare gli oneri di gestione delle cose comuni, indipendentemente dal fatto che essi vivano o meno nell’edificio: l’obbligo sussiste per il solo fatto di essere proprietari di un’unità immobiliare sita all’interno del fabbricato.

Chi si sottrae al pagamento rischia di vedersi notificare un decreto ingiuntivo, peraltro immediatamente esecutivo, con la conseguenza che in breve tempo i suoi beni potrebbero essere sottoposti a pignoramento.

Cosa succede, però, se il condomino non ha pagato gli oneri perché è egli stesso creditore del condominio? Si possono non pagare le spese condominiali se si è a credito? In buona sostanza, si tratta di capire se si può applicare la compensazione tra i rispettivi debiti/crediti. Vediamo cosa stabilisce la legge.

Cos’è la compensazione?

La compensazione consente di estinguere un debito eccependo il proprio credito.

Detto in altre parole, la compensazione consiste nel fenomeno per cui, quando due soggetti sono obbligati l’uno verso l’altro, i due debiti si estinguono per la quantità corrispondente.

Paolo deve a Carlo 2.000 euro. A sua volta, Carlo deve a Paolo 1.500 euro. Per compensazione, Paolo sarà obbligato a pagare solamente 500 euro, cioè la differenza tra i due crediti.

Quando si applica la compensazione?

La compensazione si applica se i rispettivi debiti sono:

• omogenei, cioè hanno per oggetto una somma di denaro o una certa quantità di cose fungibili dello stesso genere;
• liquidi, ovverosia esattamente determinati nel loro ammontare;
• esigibili, in quanto è scaduto il termine di pagamento e non sussistono altri impedimenti all’esercizio della pretesa creditoria.

Al ricorrere di queste condizioni, la compensazione è legale, nel senso che opera automaticamente, senza possibilità di soluzione contraria.

Al contrario, la compensazione è giudiziale quando il credito opposto in compensazione non è liquido ma è di pronta e facile liquidazione, nel senso che il suo ammontare è facilmente calcolabile.

In tal caso, il giudice può dichiarare la compensazione per la parte di debito che riconosce esistente e può anche sospendere la condanna per il credito liquido fino all’accertamento del credito opposto in compensazione.

Si possono compensare i crediti condominiali?

È possibile compensare il debito del condomino con quello del condominio, se l’importo di quest’ultimo è determinato con certezza nel suo ammontare e sussistono le condizioni affinché possa trovare applicazione la compensazione legale.

Affinché il credito del condomino sia certo occorre che esso sia riconosciuto formalmente all’interno di un atto ineccepibile, come ad esempio una sentenza o un decreto ingiuntivo non opposto.

È ugualmente certo il credito del condomino che risulta dal bilancio approvato dall’assemblea.

Non è invece possibile la compensazione se il credito vantato dal condomino deriva da un risarcimento (ad esempio, per infiltrazioni dal tetto, ecc.) non ancora quantificato in maniera definitiva: in questa ipotesi mancano gli elementi della certezza e della liquidità del credito.

A tal proposito, la giurisprudenza (Trib. Palermo, 4 febbraio 2023, n. 693) ha stabilito che è possibile anche la compensazione giudiziale quando il debito del condominio, pur non essendo liquido, è di facile e pronta determinazione.

Dunque, se il condominio trascina in tribunale il condomino debitore, questi può eccepire a propria volta la compensazione con il credito vantato nei confronti della compagine anche se non è liquido ma il giudice può facilmente determinarne l’ammontare sulla scorta delle prove prodotte in giudizio.

In buona sostanza, in caso di debiti e crediti reciproci tra un condomino e il condominio, è possibile effettuare una compensazione, purché entrambi i crediti siano certi, determinati o facilmente determinabili (in quest’ultimo caso, però, la compensazione deve essere dichiarata dal giudice).

I crediti condominiali possono essere assoggettati all’istituto della compensazione, trattandosi di un istituto applicabile ogniqualvolta condominio e condòmino sono obbligati l’uno verso l’altro, e i relativi crediti e debiti possono estinguersi per la quantità corrispondente.

Per ulteriori approfondimenti, si legga l’articolo dal titolo Condominio e compensazione debiti/crediti di un condomino.