Posso sfrattare l’inquilino che non ha pagato una mensilità?

Il pagamento dei canoni successivi a quello rimasto insoluto sana la morosità del conduttore ai fini della procedura di sfratto?

Un lettore pone il seguente quesito: «L’inquilino non ha pagato l’affitto a settembre, poi ottobre e novembre ha pagato regolarmente; non ritira le raccomandate e non risponde ai messaggi. Cosa posso fare?». La domanda può essere sintetizzata in questo modo: posso sfrattare l’inquilino che non ha pagato una mensilità?

In buona sostanza si tratta di capire se è consentito ricorrere al giudice per ottenere il rilascio dell’immobile da parte del conduttore che è debitore di un solo canone arretrato. Approfondiamo l’argomento.

Quando si può ricorrere allo sfratto per morosità?

Secondo la legge (art. 5, n. 392/1978), il mancato pagamento di una mensilità per almeno 20 giorni è motivo sufficiente per avviare una procedura di sfratto.

A partire dal 21° giorno dalla scadenza del pagamento, il proprietario ha il diritto di procedere con le azioni necessarie, cioè di ricorrere al giudice per ottenere il rilascio del proprio immobile.

Si può sfrattare l’inquilino che non ha pagato una mensilità?

Alla luce di quanto detto, è chiaro che è possibile avviare lo sfratto anche se l’inquilino è in debito di una sola mensilità.

L’inquilino deve pagare il canone ogni 5 del mese. Se entro il 25 non ha adempiuto, a partire dal giorno successivo può essere sfrattato.

C’è morosità se si pagano le mensilità successive?

Nel caso riportato in apertura, l’inquilino non ha pagato una mensilità, corrispondendo invece le successive.

Come comportarsi in questa ipotesi? Si può sfrattare il conduttore che ha una sola mensilità di arretrato e che, invece, è in regola con tutte le altre?

La risposta è positiva: deve infatti ritenersi che il pagamento dei canoni successivi a quello rimasto insoluto non sani la morosità dell’inquilino ai fini della procedura di sfratto.

Secondo la legge, infatti, sono sufficienti venti giorni di ritardo nel pagamento anche di un solo canone affinché scatti il diritto del proprietario a chiedere il rilascio dell’immobile tramite procedura di sfratto, essendo irrilevante che l’inquilino abbia poi regolarmente pagato le successive mensilità.

L’inquilino non ha pagato l’affitto di settembre, riprendendo i pagamenti dal mese successivo. Il proprietario può sfrattarlo in quanto in ritardo di oltre venti giorni sul canone di settembre.

In sintesi, la morosità persiste anche se si pagano i canoni successivi alla mensilità non corrisposta, in quanto il ritardo nel pagamento supera la soglia di tolleranza pari a venti giorni.

Quanto tempo ha l’inquilino per sanare la morosità?

Sebbene non impedisca al proprietario di adire la procedura di sfratto, l’inquilino moroso di una sola mensilità può facilmente sanare la propria situazione versando al locatore quanto dovuto.

Secondo la legge (art. 663 cod. proc. civ.), se lo sfratto è stato intimato per mancato pagamento del canone, la convalida è subordinata all’attestazione in giudizio del locatore che la morosità persiste.

Dunque, il conduttore può bloccare lo sfratto se, entro la prima udienza di convalida, paga il suo debito, maggiorato degli interessi.

Ma non solo: la legge (art. 55, l. n. 392/78) consente all’inquilino di sanare la propria morosità direttamente in udienza, versando l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice.

Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a novanta giorni per mettersi in regola con i pagamenti.

Si tratta del cosiddetto termine di grazia, che consente all’inquilino moroso di pagare le mensilità arretrate, gli interessi e le spese legali determinate dal giudice direttamente in udienza.

Alla luce di quanto detto, è evidente come l’inquilino in debito di una sola mensilità possa facilmente disinnescare lo sfratto mettendosi in regola con i pagamenti.

Inquilino moroso di una sola mensilità: conviene lo sfratto?

Conviene avviare una procedura di sfratto se l’inquilino è in debito di una sola mensilità?

In linea di massima, il proprietario farebbe bene ad attendere e a non intraprendere immediatamente lo sfratto: come visto, infatti, il conduttore che ha un solo mese di arretrato può facilmente regolarizzare la propria posizione e, di conseguenza, conservare la detenzione dell’immobile, potendo sanare la morosità sia prima dell’udienza che dopo.

È pur vero che il pagamento del canone nelle more dello sfratto comporta un esborso maggiore per l’inquilino, il quale deve anche versare gli interessi e le spese legali.

Lo sfratto per una sola mensilità andrebbe quindi intrapreso solo se il proprietario intende recuperare il proprio immobile in quanto ha persona la fiducia che riponeva nel conduttore.