cos’è, quando si paga e tutto quello che devi sapere

Hai pensato di acquistare una casa o un terreno all’asta per rivenderlo e guadagnare? 

Prima di tutto, c’è una parola che devi conoscere: plusvalenza immobiliare.

Sì, è proprio lei la protagonista quando si parla di guadagni da rivendite immobiliari, ma anche di tasse! 

Cos’è? Come si calcola? E soprattutto, quanto potrebbe incidere sul tuo profitto? 

Tranquillo, in questo articolo troverai tutto quello che c’è da sapere! Prenditi qualche minuto: questa guida potrebbe farti risparmiare migliaia di euro.

Cosa si intende per plusvalenza immobiliare

La plusvalenza immobiliare è, in parole semplici, il guadagno che ottieni dalla vendita di un immobile ad un prezzo più alto rispetto a quanto lo hai pagato. 

Ma attenzione, non è solo una questione di numeri: questo profitto può essere tassato, a meno che tu non rientri in specifici casi di esenzione.

Per esempio, se hai acquistato un immobile all’asta per 100.000 € e lo rivendi a 150.000 €, il tuo guadagno lordo è di 50.000 €.

Però, su questa cifra dovrai pagare delle imposte, a meno che non si tratti della tua abitazione principale o siano trascorsi più di cinque anni dall’acquisto.

Questo aspetto è importante per chi vuole guadagnare con le aste o fare il suo primo investimento immobiliare.

Calcolo della plusvalenza immobiliare

Componenti del calcolo e metodo di determinazione

Come si calcola la plusvalenza? È più semplice di quanto sembri. Usa questa formula:

Plusvalenza = Prezzo di vendita – (Prezzo di acquisto + Spese deducibili)

Vediamo nel dettaglio cosa considerare:

• Prezzo di vendita: l’importo effettivo per cui hai venduto l’immobile.
• Prezzo di acquisto: il costo sostenuto per aggiudicarti l’immobile all’asta o tramite una compravendita tradizionale.
• Spese deducibili: includono imposte di registro, catastali e ipotecarie, spese notarili, commissioni di agenzia e costi per eventuali ristrutturazioni documentate.

Conoscere i dettagli di queste voci è fondamentale per chi desidera investire a lungo termine con le aste e ottenere il massimo dai propri investimenti.

Esempi pratici di calcolo della plusvalenza

Per comprendere meglio come si calcola la plusvalenza immobiliare, analizziamo due scenari concreti:

Esempio 1: Acquisto all’asta e rivendita rapida

• Acquisto: Hai acquistato una casa all’asta per 100.000 €.
• Spese ipotetiche:
  • Imposte di registro, catastali e ipotecarie: 5.000 €.
  • Spese notarili: 2.000 €.
  • Ristrutturazione effettiva: 15.000 €.
• Vendita: Rivendi l’immobile a 140.000 €.

Calcolo della plusvalenza:

Prezzo di vendita (140.000 €) – [Prezzo di acquisto (100.000 €) + Spese deducibili (5.000 € + 2.000 € + 15.000 €)] = 140.000 € – 122.000 € = 18.000 € di plusvalenza tassabile.

Esempio 2: Terreno agricolo

• Acquisto: Hai acquistato un terreno agricolo per 50.000 €.
• Spese ipotetiche:
  • Imposte di registro, catastali e ipotecarie: 3.000 €.
  • Spese notarili: 1.500 €.
  • Lavori di sistemazione: 2.000 €.
• Vendita: Rivendi il terreno a 70.000 €.

Calcolo della plusvalenza:

Prezzo di vendita (70.000 €) – [Prezzo di acquisto (50.000 €) + Spese deducibili (3.000 € + 1.500 € + 2.000 €)] = 70.000 € – 56.500 € = 13.500 € di plusvalenza tassabile.

Questi esempi illustrano come le spese deducibili influenzino l’importo finale della plusvalenza tassabile.

Quando si paga la plusvalenza immobiliare

La tassazione della plusvalenza immobiliare dipende da specifiche condizioni temporali e dall’uso dell’immobile. 

Ecco i principali casi in cui la plusvalenza è soggetta a tassazione:

• Vendita entro 5 anni dall’acquisto: Se rivendi un immobile entro cinque anni dall’acquisto, la plusvalenza è tassabile. 
• Immobili non adibiti ad abitazione principale: Se l’immobile non è stato utilizzato come abitazione principale per la maggior parte del periodo tra l’acquisto e la vendita, la plusvalenza è tassabile, indipendentemente dal tempo trascorso.

È fondamentale valutare attentamente il periodo di possesso e l’utilizzo dell’immobile per determinare l’eventuale tassazione della plusvalenza.

Esenzioni e casi in cui non si paga la plusvalenza

Esistono specifiche situazioni in cui la plusvalenza immobiliare non è soggetta a tassazione.

Ecco i principali casi di esenzione:

• Abitazione principale: Se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo tra l’acquisto e la vendita, la plusvalenza non è tassata. 
• Vendita dopo 5 anni dall’acquisto: Se trascorrono più di cinque anni tra l’acquisto e la vendita dell’immobile, la plusvalenza non è tassata.

Per ulteriori approfondimenti sulla tassazione delle plusvalenze immobiliari, è possibile consultare la guida dell’Agenzia delle Entrate.

Tassazione sulla plusvalenza immobiliare

Se realizzi una plusvalenza immobiliare, questa può essere tassata in due modi:

1. Imposta sostitutiva del 26%
   Puoi scegliere di pagare una tassa fissa del 26% sulla plusvalenza. Questa scelta deve essere comunicata al notaio durante l’atto di vendita, che si occuperà di versare l’imposta.
2. Tassazione ordinaria IRPEF
   In alternativa, la plusvalenza viene sommata al tuo reddito complessivo e tassata secondo gli scaglioni IRPEF:
   • 23% per redditi fino a 15.000 €.
   • 25% per redditi da 15.001 € a 28.000 €.
   • 35% per redditi da 28.001 € a 50.000 €.
   • 43% per redditi oltre 50.000 €.

Se non scegli l’imposta sostitutiva, la tassazione IRPEF viene applicata automaticamente.